购房贷款新政对于资本市场的影响初探 --- 程程观点
一般来说，房贷利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍(8.613%)，对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率(6.6555%)一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%。地产业内人士表示，监管部门此番出手显示出其对房价上涨的忧虑，新政有可能在短期内抑制房价涨幅。
房地产开发商之所以可以获得暴利，主要是依靠银行信贷的支持，其主要的盈利模式是这样的：
1、 以低廉的代价获得土地储备（政府为了招商引资，往往给予开发商优惠地价且土地出让金可以分期缴纳，当然不排除灰色交易）；
2、 开发商以土地储备向银行申请贷款（通过资产评估机构的评估，廉价获得的土地得到了大幅度的升值，贷款额远远大于土地出让金的数额，多出来的数额可以用于开发前期费用或者购买更多的土地）；
3、 土地进行开发后，通过招投标等方式招揽建筑单位，虽然国家明文禁止垫资工程，但是可以操作的空间非常大，因此在前期开发阶段基本不需要大量的资金支持。
4、 不论是否符合预售条件，开发商还是会以各种名目进行实质性的预售，这样就可以获得大量的资金。
5、 为了获得更大的利润，开发商往往人为造成供不应求局面，同时为解决资金问题，以员工身份进行假按揭，套取大量的银行资金。
由上面的模式可以看出，房地产业是一个多么暴利的行业，进入房地产业的门槛并不高：一是关系，获得土地；二是关系，获得贷款；三是关系，脱离正常监管！！！由于开发商本身动用的资金有限，所以房子是否卖出，对于他们的影响并不大，因为仅靠转让土地就可以赚翻了。而且所有的开发公司都是以项目进行注册的，都是有限责任的公司，即便某个项目受到了处罚，也无法真正触及开发商自身的根本利益。
贷款新政主要惩治的是炒房一族，在某种程度上抑制了虚假按揭的情况（开发商员工真正买房时会受限），但是对于房地产行业的治理尚缺乏有效的手段。闲置土地收回以及罚款对于开发商有一定的影响，但是他们可以通过银行这个钱袋转嫁风险，也仅仅是增加了部分成本而已。对于一些实力较弱的开发商，房地产是不大容易做了，所以接触的一些人都开始追逐矿产资源的倒卖了。呵呵。
如果真正做到于国于民有利，笔者倒是建议国家可以采取这样的运作方式：
1、 严格执行土地限制开发措施：土地招牌挂时，同时限定开发时限、开发蓝图，对于违规者给予重罚，如收回土地、限制进入市场若干年等；
2、 为了保证项目开发质量（目前多数项目质量存在严重瑕疵，10年后会总体爆发！！），改变现行项目公司有限责任制，母公司必须对项目质量等承担担保责任，同时推动项目责任保险（未对项目提供足额责任保险的，不允许进行项目开发），要让项目损失真正痛在开发商自己身上！！
有人讲过这样一句话：计划赶不上变化，变化赶不上领导一句话。就是因为这一句话，使得多少措施都被中国特色化了。治理房地产业的措施很多，关键在于执行力的问题。不过现在的措施治标不治本的多，希望可以参考本人的意见，寻找让责任真正落实在开发商身上的措施。
言归正传，炒房一族不炒房了，干什么？当然是炒股了！！房贷利率上涨谁最乐，当然是银行了！！毕竟目前房产炒作没有达到匪夷所思的地步，因而谁的风险被规避掉了，当然也是银行了！！房地产业短期调整，但是随着小开发商的退出，大的开发商更有利可图。所以说，虽然有调整，形势还乐观；新政谁得益，银行最喜欢。房产暂时冷，发展在长远。
程程
